Статья подготовлена и составлена адвокатом Бородиным Николаем Викторовичем
+ 7 (916) 146-13-45
Раздел квартиры при расторжении брака
Правовые аспекты раздела квартиры
В настоящей статья приводятся различные варианты раздела квартиры как одного из самых ценных и дорогих активов, который приобретается супругами в браке.
Также в настоящей статье исследуются различные правовые ситуации, которые могут возникнуть в случае приобретения квартиры до брака, регистрации права на квартиру в период брака и исполнение обязательств в период брака
Когда доходы значительной части общества падают, ставки по ипотеке имеют двузначные значения, квартира в нашей непростой экономической ситуации, остается достаточно важным активом, потеря которого грозит значительным ухудшением общего качества жизни супруга, который пренебрёг определёнными мерами юридической безопасности. Не каждый может позволить себе купить квартиру за наличные либо в ипотеку. В юридической практике, связанной с разделом имущества, одним из наиболее острых вопросов стоит вопрос о разделе совместно нажитого имущества, и особенно квартиры, как наиболее значимого и ценного объекта.
По общему правилу, установленному ст. 34 Семейного кодекса РФ, с учётом разъяснений, содержащихся в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п.п.1 и 2 ст.34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст.ст.128, 129, п.п.1 и 2 ст.213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст.ст.38, 39 СК РФ и ст.254 ГК РФ. Таким образом, любое недвижимое имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов.
В данной статье предлагаю рассмотреть различные варианты ситуаций, связанных с разделом жилья и определением прав на него при разделе совместно нажитого имущества после расторжении брака.
Вариант первый.
Договор купли-продажи квартиры заключён до даты заключения брака, а регистрация права на квартиру произошла после регистрации брака.
В такой ситуации квартира не становится совместно нажитым имуществом супругов.
Ключевым моментом, связанным с определением прав на квартиру и режима имущества, является дата заключения договора купли-продажи, а не дата государственной регистрации права в Росреестре. Верховный Суд РФ в определении от 24.11.2020 № 117-КГ20-2-К4 отметил, что регистрация права носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, в связи с чем, сам по себе факт внесения записи в ЕГРН о регистрации права в период браке, не меняет статус жилья, не переводит его из личной собственности в общую совместную собственность.
Суд также обращает внимание на происхождение денежных средств, за счёт которых приобреталась квартира. Если удастся доказать, что средства были личными (например, получены в дар, по наследству или от продажи добрачного имущества), то указанное обстоятельство дополнительно подтверждает, что имущество остаётся личным.
Если договор купли-продажи квартиры заключён до брака, а часть оплаты (или весь долг) погашалась уже в период брака за счёт общих средств, то опять же, исполнение обязательств по оплате в браке не превращает квартиру в совместную собственность. Второй супруг в таком случае не вправе требовать долю в праве собственности на квартиру, а только компенсацию - половину суммы, которая была потрачена из общих денег на исполнение обязательств по договору.
Таким образом, если договор купли-продажи был заключен до брака (и, как правило, имущество фактически передано до свадьбы - по акту приёма-передачи), квартира остаётся личной собственностью того супруга, который заключил сделку, а регистрация права в период брака является формальностью, которая не создаёт режим общей совместной собственности на квартиру.
Вариант второй.
Квартира приобретена одним из супругов на денежные средства, полученные в дар.
В практике бывают такие случаи, когда одному из супругов денежные средства передаются родственниками, а факт передачи денежных средств дар фиксируется документально - перевод денежных средств на банковский счёт, передача денежных средств по расписке.
Как было указано выше, юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к совместной собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака.
Имущество, полученное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.
В некоторых случаях в стремлении оказания материальную помощь одному из членов семьи, денежные средства передаются без какого-либо документального подтверждения (без расписок, без банковских переводов), а потом на переданные третьими лицами одному из супругов денежные средства приобретается квартира.
В таком случае, очень сложно, а порой и невозможно доказать в суде факт получения денежных средств в дар, и, соответственно, приобретение на них недвижимого имущества в качестве личного актива.
Таким образом, если вы сможете доказать источник происхождения денежных средств, полученных в дар от третьих лиц (к примеру от родителей) на которые была приобретена квартира, то в таком случае имеется высокая вероятность доказать обстоятельства, связанные с возникновением режима личной, а не совместной собственности в отношении квартиры.
Вариант третий.
Раздел ипотечной квартиры
Раздел ипотечной квартиры имеет свои нюансы перед разделом квартиры, не обременённой залогом, поскольку при разделе ипотечной квартиры затрагиваются не только права на квартиру, но и долговые обязательства перед банком. Квартира находится в залоге у кредитора, поэтому любые изменения (переоформление, продажа) возможны только с его согласия.
Существует два основных способа раздела ипотечной квартиры - добровольное соглашение о разделе имущества и раздел квартиры в судебном порядке.
Добровольное соглашение
Если супруги способны договориться, они могут заключить письменное соглашение о разделе имущества и ипотечного долга, которое затем заверяется у нотариуса. В документе можно прописать разные варианты:
· Квартира остаётся одному супругу, который берёт на себя все обязательства по ипотеке, а второй получает денежную компенсацию за свою долю.
· Продажа квартиры с согласия банка, погашение долга из вырученных средств и раздел остатка.
· Сохранение совместной собственности с чётким графиком платежей каждого из супругов.
Судебный порядок
Если договориться о добровольном разделе не удалось, то спор о разделе ипотечной квартиры решается в суде. По результатам рассмотрения спора суд вправе принять одно из следующих решений:
· Определить доли каждого супруга в праве собственности и рекомендовать продажу квартиры с последующим делением средств.
· Передать право собственности одному супругу с выплатой компенсации другому.
· Учесть интересы несовершеннолетних детей, отступив от принципа равенства долей.
При этом суд не может обязать банк изменить условия кредитного договора или принять нового заёмщика.
При разделе ипотечной квартиры необходимо обратить внимание на ряд нюансов.
Если жильё куплено до брака, оно остаётся личной собственностью того супруга, который его приобрёл. Однако если в период брака платежи по ипотеке вносились из общего бюджета, второй супруг вправе требовать компенсацию за эти вложения.
При наличии брачного договора, заключенного между супругами и согласованного с банком, раздел ипотечной квартиры осуществляется в соответствии с его условиями, которые не должны ущемлять законные права одного из супругов. Если договор заключён после оформления ипотеки, его положения нужно согласовать с банком.
При использовании средств материнского капитала, доли в квартире обязательно выделяются всем членам семьи (родителям и детям). При разводе супруги делят только свои доли, а доли детей не подлежат разделу между супругами. Выделение долей происходит в размере, согласованном родителями, но не менее размера доли,
Если первоначальный взнос или значительная часть стоимости ипотечной квартиры оплачена за счет личных денежных средств одного из супругов (добрачные накопления, наследство, дар), то часть ипотечной квартиры, то доля квартиры, соответствующая взносу супруга, не подлежит разделу и остается в его единоличной собственности. При этом разделу подлежат иные доли квартиры, в которые не были вложены денежные средства одного из супругов пропорционально их долям. Суд может увеличить долю родителя, с которым остаются дети, чтобы обеспечить им достойные условия проживания.
После раздела квартиры, как правила, супруги остаются солидарными должникам перед банком, поскольку остаются солидарными заёмщиками. При этом банк вправе требовать полный платёж с любого из них. Тот супруг, который вносил платежи за другого супруга, впоследствии может взыскать с него компенсацию как неосновательное обогащение. Перед любыми действиями с ипотечной квартирой обязательно уведомите банк о своих намерениях. Если банк не даст согласия на изменение условий кредита, суд, скорее всего, поддержит его позицию
Четвертый вариант
Раздел квартиры с учётом вложенных в ее приобретение средств материнского капитала
Согласно ч.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, жильё, купленное с использованием средств МСК, обязательно оформляется в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей.
Законодателем установлен срок выделения долей:
При покупке за собственные средства с добавлением МСК - в течение 6 месяцев после покупки.
Если жильё приобретено в ипотеку - сразу после оформления жилья в собственность, согласие банка не требуется.
Размер долей, подлежащих выделению, законом не установлен. Однако их размер не должен быть меньше, чем процент вложенного МСК по отношению к общей стоимости объекта.
Форма соглашения зависит от условий приобретения недвижимости:
Простая письменная форма: если жильё куплено в браке без брачного договора (режим совместной собственности супругов), и родители выделяют только детские доли, оставляя свои в совместной собственности.
Нотариальное удостоверение соглашения о выделении долей необходимо, если родители в одном соглашении определяют и свои доли, меняя режим собственности с совместной на долевую, или если жильё было приобретено до брака и при выделении долей возникает долевая собственность всех членов семьи. После составления соглашения необходимо обратиться в МФЦ для государственной регистрации права и внести сведения в ЕГРН.
Раздел при разводе
Если квартира уже оформлена в общую долевую собственность (доли детям и супругам выделены), то повторный раздел не требуется, поскольку каждый остаётся собственником своей доли.
Если же доли детям не выделены, при разводе сначала необходимо определить их размер, а затем уже делить оставшуюся часть квартиры между супругами.
Принцип раздела
Часть квартиры, оплаченная средствами МСК, делится в равных долях между всеми членами семьи (родителями и детьми). Оставшаяся часть (оплаченная другими средствами, включая ипотечные платежи) признаётся совместной собственностью супругов и делится между ними поровну, если иное не предусмотрено соглашением или судом.
Также следует обратить внимание на следующие обстоятельства:
Доли детей нельзя уменьшить при разделе оставшейся части квартиры.
Если квартира была куплена с использованием кредитных денежных средств и находится в залоге у банка (ипотека), согласие банка на раздел не требуется, если не меняется долговая нагрузка.
При разводе можно заключить соглашение о разделе долей, а при споре вопрос решается в суде.
Последствия невыделения долей
Невыполнение обязанности по выделению долей считается нарушением закона, что может повлечь:
Обязательство выделить доли в судебном порядке.
Требование вернуть средства МСК в Социальный фонд России.
Признание сделки по продаже квартиры без выделенных долей недействительной.
Супруг, от которого в браке нет детей, и отец детей, с которым мать развелась до использования средств МСК, не имеет права на долю в жилье.
Установленный законодателем запрет на микродоли (менее 6 кв. м) при использовании средств материнского капитала не применяется.
Таким образом, при использовании средств материнского капитала ключевое правило - обязательное выделение долей всем членам семьи. Раздел квартиры при разводе происходит с учётом этих долей: часть, оплаченная МСК, делится поровну между всеми, а оставшееся имущество - между супругами.
Пятый вариант
Раздел квартиры с отступлением от равенства долей
По общему правилу, установленному в ст.39 Семейного кодекса РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными.
Согласно п.2 ст.39 Семейного кодекса РФ суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», при разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд в соответствии с п.2 ст.39 Семейного кодекса РФ может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.
Суд может увеличить долю одного из супругов, если этого требуют интересы детей. Например, если с одним из родителей остаются проживать несовершеннолетние дети, и раздел имущества в равных долях существенно ухудшит их материальное положение, лишит привычного уровня жизни.
Само по себе наличие несовершеннолетнего ребёнка и факт его проживания с одним из родителей не является безусловным основанием для увеличения доли родителя. Необходимо доказать, что отступление от равенства долей действительно необходимо для защиты интересов детей.
О чём бы я хотел предупредить своих Доверителей и просто читателей моих статей.
Никогда никому не давать денежные средства на приобретение квартиры без каких-либо подтверждающих документов - расписок, договоров займа, выписок по банковскому счету в случае перевода денежных средств от одного лица к другому.
В моей адвокатской практике в последнее время стали возникать запросы на юридическое консультирование, связанных с поиском юридических инструментов, направленных на признание права собственности на квартиру, приобретенную бывшим супругом на свое имя до заключения брака за счет денежных средств моего Доверителя.
Когда я начинаю задавать вопросы, то выясняется, что денежные средства были переданы без расписки в наличной форме одним лицом другому до заключения брака (также не использовался банковский перевод), для того, чтобы сожитель, который имел официальную работу, мог оформить на себя ипотеку и купить квартиру.
Все остальное строится на доверии. И вот это самое доверие, как правило, в какой-то момент подводит.
Однако со временем доверие проходит, отношения начинают разрушаться, а право на квартиру остается зарегистрированным за тем лицом, которое заключило договор купли-продажи и кредитный договор с банком.
Когда до заключения брака один из супругов передает другому супругу полностью или частично денежные средства на приобретение квартиры, то признать право на такую квартиру либо на долю в ней в отсутствии документов, подтверждающих факт вложения денежных средств, крайне сложно или почти невозможно.
Также у меня в практике была ситуация, когда муж моей Доверительницы (ему я сочувствую искренне), находясь в браке, передал денежные своей супруге для покупки квартиры и уехал в командировку (это была трехкомнатная квартира). Супруга видимо с кем-то из юристов посоветовалась и решила передать денежные средства матери, которая впоследствии приобрела трехкомнатную квартиру в подмосковном городе Раменское в элитном доме. При этом сама мать моей Доверительницы проживала в одном из дальних регионов РФ, не обладала никакими финансовыми возможностями для совершения такой крупной покупки.
На этом месте брак дал трещину, Доверительница облила мужа словесным ведром помоев, что он такой сякой (ну как некоторые любят переложить с больной головы на здоровую), а муж Доверительницы не смог не оспорить сделку, ни признать право собственности на долю в квартире, поскольку денежные средства передавались без всяких документов, их происхождение установить было невозможно.